土地房產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的物質(zhì)基礎(chǔ)，尤其對于生產(chǎn)型企業(yè)而言，其生產(chǎn)經(jīng)營用地的合法性和穩(wěn)定性直接影響其持續(xù)經(jīng)營能力，因而一直是監(jiān)管機(jī)關(guān)審核關(guān)注的重點(diǎn)問題。由于我國土地政策較為嚴(yán)格，審批流程耗時較長，因此多數(shù)擬發(fā)行人存在租賃土地房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的情況。隨著2020年1月1日實(shí)施的新《土地管理法》以及以信息披露為核心的注冊制改革逐步深化，土地房產(chǎn)租賃問題在IPO審核過程中的尺度有了新的變化。本文將結(jié)合近年上市和正在審核的案例及相關(guān)規(guī)定，對土地房產(chǎn)租賃問題IPO審核關(guān)注要點(diǎn)進(jìn)行研究探討，以供各方討論和參考。

一、相關(guān)法規(guī)

（一）《首發(fā)業(yè)務(wù)若干問題解答》（2020修訂）（2020年6月10日發(fā)布并生效）

問題18、土地使用權(quán)是企業(yè)賴以生產(chǎn)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，對于生產(chǎn)型企業(yè)尤其重要。中介機(jī)構(gòu)核查及發(fā)行人披露涉土地資產(chǎn)時，應(yīng)重點(diǎn)把握哪些方面？

答：發(fā)行人存在使用或租賃使用集體建設(shè)用地、劃撥地、農(nóng)用地、耕地、基本農(nóng)田及其上建造的房產(chǎn)等情形的，保薦機(jī)構(gòu)和發(fā)行人律師應(yīng)對其取得和使用是否符合《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定、是否依法辦理了必要的審批或租賃備案手續(xù)、有關(guān)房產(chǎn)是否為合法建筑、是否可能被行政處罰、是否構(gòu)成重大違法行為出具明確意見，說明具體理由和依據(jù)。

上述土地為發(fā)行人自有或雖為租賃但房產(chǎn)為自建的，如存在不規(guī)范情形且短期內(nèi)無法整改，保薦機(jī)構(gòu)和發(fā)行人律師應(yīng)結(jié)合該土地或房產(chǎn)的面積占發(fā)行人全部土地或房產(chǎn)面積的比例、使用上述土地或房產(chǎn)產(chǎn)生的收入、毛利、利潤情況，評估其對于發(fā)行人的重要性。如面積占比較低、對生產(chǎn)經(jīng)營影響不大，應(yīng)披露將來如因土地問題被處罰的責(zé)任承擔(dān)主體、搬遷的費(fèi)用及承擔(dān)主體、有無下一步解決措施等，并對該等事項做重大風(fēng)險提示。

發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營用的主要房產(chǎn)系租賃上述土地上所建房產(chǎn)的，如存在不規(guī)范情形，原則上不構(gòu)成發(fā)行上市障礙。保薦機(jī)構(gòu)和發(fā)行人律師應(yīng)就其是否對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營構(gòu)成重大影響發(fā)表明確意見。發(fā)行人應(yīng)披露如因土地問題被處罰的責(zé)任承擔(dān)主體、搬遷的費(fèi)用及承擔(dān)主體、有無下一步解決措施等，并對該等事項做重大風(fēng)險提示。

發(fā)行人募投用地尚未取得的，需披露募投用地的計劃、取得土地的具體安排、進(jìn)度等。保薦機(jī)構(gòu)、發(fā)行人律師需對募投用地是否符合土地政策、城市規(guī)劃、募投用地落實(shí)的風(fēng)險等進(jìn)行核查并發(fā)表明確意見。

（二）《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）（2019年8月26日發(fā)布，2020年1月1日生效）（以下簡稱《土地管理法（2019年）》）

第二十三條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用計劃管理，實(shí)行建設(shè)用地總量控制。

土地利用年度計劃，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況編制。土地利用年度計劃應(yīng)當(dāng)對本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規(guī)劃的編制審批程序相同，一經(jīng)審批下達(dá)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

第五十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

第八十二條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

（三）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019年修訂）（2019年4月23日發(fā)布并生效）（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019年）》）

第六十四條 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

二、相關(guān)案例

（一）新元科技（300472）

1.反饋意見

發(fā)行人子公司四方同興生產(chǎn)經(jīng)營用地系租賃農(nóng)村集體用地及其地上建筑物，并在該地塊上自建了部分廠房。根據(jù)《土地管理辦法》，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。發(fā)行人租賃合同存在法律瑕疵，自建廠房亦未能辦理相關(guān)權(quán)屬證明。（1）請發(fā)行人說明北京市對集體土地使用、流轉(zhuǎn)是否有相關(guān)政策或規(guī)定；該集體用地性質(zhì)，租賃（轉(zhuǎn)租）合同是否有效，存在的法律風(fēng)險。（2）請發(fā)行人說明該地塊租賃價格，與租賃國有土地價格的差異，并結(jié)合產(chǎn)能、銷售收入情況說明該地塊風(fēng)險對生產(chǎn)經(jīng)營的影響；（3）請發(fā)行人進(jìn)一步說明就該地塊風(fēng)險采取的應(yīng)對措施。

2.反饋意見的回復(fù)

（1）客觀闡述租賃土地性質(zhì)及存在的法律風(fēng)險

四方同興租賃馬建林、南口鎮(zhèn)政府的 22 畝土地位于南口鎮(zhèn)東部開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地規(guī)劃性質(zhì)為集體建設(shè)用地，但尚未辦理國有土地征收手續(xù)。根據(jù)《土地管理法(2004年)》以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2015年）》的規(guī)定，四方同興租賃用于工業(yè)建設(shè)項目的22畝集體土地存在法律瑕疵，可能導(dǎo)致出租方受到土地行政主管部門的處罰，同時可能使承租人四方同興租賃的土地被收回，導(dǎo)致四方同興與南口鎮(zhèn)、馬建林簽訂的租賃合同提前終止，用地上的建筑物可能面臨被強(qiáng)制拆遷的風(fēng)險。

（2）該地塊租賃價格與租賃國有土地價格的差異及影響

若以發(fā)行人四方同興生產(chǎn)基地 8,134 平米廠房為基準(zhǔn)，租賃四方同興生產(chǎn)基地租賃 32.25 萬元/年與租賃國有土地證及房產(chǎn)證的租賃價格 121.73 萬元差異為 89.48 萬元/年，僅占發(fā)行人 2014 年利潤總額的 2.22%，即使發(fā)行人四方同興生產(chǎn)基地搬遷，其租賃生產(chǎn)場地增加的成本對發(fā)行人利潤影響較小。

（3）論證被強(qiáng)拆風(fēng)險較小

2012年9月14日，北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)人民政府出具證明“北京四方同興機(jī)電技術(shù)開發(fā)有限公司位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū)，房屋建筑面積8,634平方米，占地面積約22畝。其生產(chǎn)經(jīng)營用地屬于集體所有，國有土地指標(biāo)暫未落實(shí)，暫未辦理房地產(chǎn)權(quán)證。該房地產(chǎn)用地屬于建設(shè)用地，符合鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃。近幾年內(nèi)，該地區(qū)無市政動遷的規(guī)劃，不會對北京四方同興機(jī)電技術(shù)開發(fā)有限公司正常生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響”。

（4）從產(chǎn)能、收入定量論證對公司經(jīng)營影響較小

蕪湖萬向非核心機(jī)械件產(chǎn)能可完全覆蓋四方同興的核心機(jī)械件產(chǎn)能。公司蕪湖生產(chǎn)基地建設(shè)在2012年末已經(jīng)完成，現(xiàn)已全部投產(chǎn)使用。蕪湖萬向設(shè)計產(chǎn)能為四方同興設(shè)計產(chǎn)能約120%，其產(chǎn)能完全能覆蓋四方同興產(chǎn)能，2014年四方同興2014年營業(yè)收入為2,924.39萬元，僅為蕪湖萬向的營業(yè)收入78.03%。此外，還有外協(xié)采購產(chǎn)能的支持。公司產(chǎn)品需要生產(chǎn)加工的部件主要是非標(biāo)準(zhǔn)機(jī)械件，公司產(chǎn)能不足使得公司對部分非核心的非標(biāo)準(zhǔn)機(jī)械件以定制生產(chǎn)方式向外協(xié)供應(yīng)商采購。

（5）論證搬遷難度與損失較小

四方同興生產(chǎn)基地生產(chǎn)設(shè)備易于搬遷。四方同興主要生產(chǎn)設(shè)備包括4臺車床、14臺焊機(jī)、2臺剪板機(jī)、2臺單梁起重機(jī)等設(shè)備若干。四方同興2014年末員工人數(shù)為81人，按公司計劃在天津京萬2017年投產(chǎn)時，整體安置到天津京萬。如四方同興被強(qiáng)制拆遷，四方同興人員也可以安置到蕪湖萬向，因此人員安置費(fèi)用較小。

（6）已經(jīng)規(guī)劃涉及集體土地的廠房搬遷

根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，公司未來將形成兩大生產(chǎn)基地，即：位于蕪湖鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的蕪湖萬向生產(chǎn)基地和位于天津?qū)氎娼?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的天津京萬生產(chǎn)基地，公司原有位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)的四方同興生產(chǎn)基地之產(chǎn)能將逐步由蕪湖萬向新元生產(chǎn)基地和天津京萬生產(chǎn)基地替代。

目前蕪湖萬向生產(chǎn)基地場地建設(shè)基本已完工。四方同興生產(chǎn)基地將在天津京萬建成投產(chǎn)當(dāng)年完全停產(chǎn)，公司產(chǎn)能將完全由蕪湖萬向生產(chǎn)基地和天津京萬生產(chǎn)基地提供，四方同興生產(chǎn)基地由于租賃未取得權(quán)屬證書的土地、房屋而可能面臨被強(qiáng)制拆遷的風(fēng)險將全部解除。

（7）實(shí)際控制人兜底承諾

實(shí)際控制人承諾將以連帶責(zé)任方式全額補(bǔ)償北京四方同興機(jī)電技術(shù)開發(fā)有限公司的搬遷費(fèi)用、因生產(chǎn)停滯所造成的損失以及其他費(fèi)用，確保發(fā)行人和北京四方同興機(jī)電技術(shù)開發(fā)有限公司不會因此遭受任何損失。

該案例，首先，如實(shí)闡述租賃土地性質(zhì)為集體土地建設(shè)用地，存在法律瑕疵和被處罰的風(fēng)險；其次，對比租賃價格與租賃國有土地價格的差異，客觀計算價格差異的利潤占比；再次，論證了當(dāng)前狀態(tài)下使用的可持續(xù)性（拆遷風(fēng)險很低），同時定量分析了對公司經(jīng)營影響較小且搬遷難度和損失均較??；最后，公司給出了搬遷與實(shí)際控制人兜底的解決方式。

（二）銘普光磁（002902）

1.反饋意見

招股書披露，發(fā)行人目前使用的生產(chǎn)廠房、辦公場所大量為租賃取得，且產(chǎn)權(quán)存在瑕疵。請補(bǔ)充核查并披露：（1）發(fā)行人存在的租賃房產(chǎn)瑕疵對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生重大影響；（2）發(fā)行人主要生產(chǎn)用地廠房是否存在搬遷計劃，若實(shí)施，其對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營的重大影響；（3）請保薦機(jī)構(gòu)、發(fā)行人律師根據(jù)國家有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件，就發(fā)行人土地使用、房產(chǎn)租賃、募集資金投資項目用地是否合法合規(guī)發(fā)表明確意見。

2.反饋意見的回復(fù)

（1）租賃土地房屋實(shí)際情況

發(fā)行人及其子公司銘慶電子租賃的位于東莞市石排鎮(zhèn)廟邊王沙逕村中九路的房屋所涉及的土地均為集體土地，發(fā)行人及其子公司銘慶電子租賃的租賃房產(chǎn)中，有 1 項未取得土地權(quán)屬證明。

（2）租賃關(guān)系穩(wěn)定，被強(qiáng)拆風(fēng)險小

出租方與承租方已建立長期、穩(wěn)定的租賃關(guān)系，且在租賃期內(nèi)未發(fā)生任何租賃糾紛，報告期內(nèi)亦未出現(xiàn)因出租方或其他原因使房屋提前收回或租賃合同提前終止情形。

東莞市石排鎮(zhèn)廟邊王村民委員會已出具《關(guān)于東莞銘普光磁股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營用房有關(guān)情況的說明》，證明銘普光磁及其子公司銘慶電子租賃的位于東莞市石排鎮(zhèn)廟邊王村沙逕村的生產(chǎn)經(jīng)營用房不存在障礙，且未來五年內(nèi)沒有改變房屋用途或拆除的計劃，也沒有列入政府拆遷規(guī)劃。東莞市石排鎮(zhèn)人民政府和東莞市石排鎮(zhèn)規(guī)劃管理所于 2017 年 3 月 27 日分別出具《關(guān)于東莞銘普光磁股份有限公司生產(chǎn)經(jīng)營用房有關(guān)情況的證明》，證明銘普光磁及其子公司銘慶電子租賃的位于東莞市石排鎮(zhèn)廟邊王沙逕村的生產(chǎn)經(jīng)營用房在未來五年內(nèi)沒有改變房屋用途或拆除的計劃，也沒有列入政府拆遷規(guī)劃。

（3）已經(jīng)規(guī)劃涉及瑕疵地塊的廠房搬遷，搬遷難度小，成本低

對于上述租賃房產(chǎn)瑕疵，公司將努力減少經(jīng)營性用房的租賃房產(chǎn)瑕疵風(fēng)險，發(fā)行人及子公司銘慶電子已分別取得編號為東府國用（2013）第特 28-1 號、東府國用（2013）第特 28-2 號的國有土地使用權(quán)證，合計面積 47,157.6 ㎡，發(fā)行人將在該地塊上建設(shè)自有廠房及配套設(shè)施，前述租賃瑕疵地塊上廠房存在搬遷計劃。因發(fā)行人主要生產(chǎn)線搬遷無需高精度調(diào)試，具有易拆卸、易搬遷性，且新、舊地址間間隔較近，搬遷不會對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響。

（4）實(shí)際控制人兜底承諾

就發(fā)行人或其子公司上述租賃未取得出租房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書等問題，發(fā)行人實(shí)際控制人楊先進(jìn)、焦彩紅夫婦已出具承諾函，承諾若因出租方無權(quán)處分租賃房產(chǎn)或者租賃房產(chǎn)系非法建筑等原因致使發(fā)行人無法繼續(xù)使用租賃房產(chǎn)的，其將承擔(dān)發(fā)行人因廠房搬遷而造成的損失。

該案例，發(fā)行人租賃房產(chǎn)有1項屬于集體非農(nóng)用地中的建設(shè)用地，但租賃合同穩(wěn)定，相關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)對發(fā)行人主要生產(chǎn)用地廠房不存在拆遷計劃出具證明；未來發(fā)行人將在自有用地上新建廠房等配套設(shè)施，租賃瑕疵地塊上廠房存在搬遷計劃且搬遷難度小、成本低；實(shí)際控制人出具兜底承諾，因此該等瑕疵不會對發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。

（三）創(chuàng)鑫激光（已提交注冊）

創(chuàng)鑫激光于2019年4月2日提交科創(chuàng)板首發(fā)上市申請文件，并于2019年11月14日通過上市委會議，現(xiàn)已提交注冊。創(chuàng)鑫激光全部生產(chǎn)經(jīng)營場所均為租賃取得，其中主要生產(chǎn)經(jīng)營場所為租賃集體土地上建設(shè)的廠房和宿舍等配套建筑，該土地房產(chǎn)情況在審核時受到了密切關(guān)注，具體情況如下：

1.反饋問題

招股說明書披露，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營場所均為租賃取得，其中主要生產(chǎn)經(jīng)營場所為租賃集體土地上建設(shè)的廠房和宿舍等配套建筑。發(fā)行人另一項租賃房產(chǎn)位于鞍山（國家）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)遼寧激光產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，該產(chǎn)業(yè)園暫未取得房產(chǎn)證。請發(fā)行人說明：（1）公司生產(chǎn)經(jīng)營所用場地全部通過租賃取得是否會影響公司的持續(xù)經(jīng)營；（2）瑕疵土地或房產(chǎn)的面積占發(fā)行人全部土地或房產(chǎn)面積的比例、使用上述土地或房產(chǎn)產(chǎn)生的收入、毛利、利潤情況；（3）發(fā)行人所租賃房屋的權(quán)屬是否存在糾紛，有關(guān)房產(chǎn)是否為合法建筑，是否辦理租賃備案手續(xù)、相關(guān)租賃合同是否合法有效，是否存在不能續(xù)租的風(fēng)險；（4）該等租賃的出租方與發(fā)行人股東、董監(jiān)高及主要客戶、供應(yīng)商是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，租賃價格是否公允；（5）前述事項是否影響發(fā)行人的資產(chǎn)完整性和獨(dú)立持續(xù)經(jīng)營能力，發(fā)行人是否可能被行政處罰、是否構(gòu)成重大違法行為，是否構(gòu)成本次發(fā)行上市的法律障礙。請發(fā)行人披露如因土地問題被處罰的責(zé)任承擔(dān)主體、搬遷的費(fèi)用及承擔(dān)主體、有無下一步解決措施等，并對該等事項做重大風(fēng)險提示。請保薦機(jī)構(gòu)，發(fā)行人律師核查，并就下列事項發(fā)表意見，且說明具體理由和依據(jù)：（1）發(fā)行人租賃集體土地上建設(shè)的廠房和宿舍等配套建筑是否符合《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定、是否依法辦理了必要的審批或租賃備案手續(xù)、有關(guān)房產(chǎn)是否為合法建筑、是否可能被行政處罰、是否構(gòu)成重大違法行為出具明確意見；（2）結(jié)合瑕疵土地或房產(chǎn)的面積占發(fā)行人全部土地或房產(chǎn)面積的比例、使用上述土地或房產(chǎn)產(chǎn)生的收入、毛利、利潤情況，評估其對于發(fā)行人的重要性，是否對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大不利影響。

2.反饋意見的回復(fù)

（1）瑕疵租賃房產(chǎn)情況

公司瑕疵租賃房產(chǎn)面積占發(fā)行人主要生產(chǎn)經(jīng)營用場地的租賃面積比例為 81%，占發(fā)行人上述租賃房產(chǎn)和自有土地面積比例為48%；公司收入、毛利、利潤幾乎全部產(chǎn)生于瑕疵房產(chǎn)。

部分租賃房屋的產(chǎn)權(quán)人已取得《土地使用權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》，根據(jù)《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定，依法享有租賃房屋的不動產(chǎn)物權(quán)。部分租賃房屋屬于已辦理完畢違法建筑申報手續(xù)且尚未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，其建設(shè)和臨時使用的主體為深圳市寶安沙井農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司。此外，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)查詢結(jié)果，該等產(chǎn)權(quán)人不存在有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)權(quán)屬糾紛的案件信息。

部分租賃房屋未辦理租賃登記，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持?！蔽磦浒覆⒉挥绊懽赓U合同效力。

（2）搬遷難度小、成本低

生產(chǎn)主要應(yīng)用的光譜分析儀、光纖切割/熔接/拉錐合束等加工設(shè)備均不屬于不可拆卸的大型設(shè)備，其拆卸、運(yùn)輸、安裝較為方便，公司生產(chǎn)所用機(jī)器設(shè)備的拆裝、搬遷難度不大，預(yù)計在分步搬遷方式下整體搬遷在兩周以內(nèi)能夠全部完成，搬遷成本較低。如需搬遷，將制定并實(shí)施周密的搬遷計劃，最大限度地縮短搬遷周期、降低搬遷損失。

（3）現(xiàn)有租賃關(guān)系穩(wěn)定，周邊替代資源豐富

根據(jù)深圳市寶安區(qū)城市更新和土地整備局于 2019 年 3 月 15 日出具的《證明》，發(fā)行人租賃廠房尚未經(jīng)該局納入城市更新改造范圍；出租方亦已向公司出具《關(guān)于向深圳市創(chuàng)鑫激光股份有限公司出租房屋的聲明及承諾》，出租方承諾嚴(yán)格履行與發(fā)行人簽署的《深圳市房屋租賃合同書》，且如今后無法持續(xù)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所使用的，出租方承諾將至少提前 12 個月通知公司。

即使公司面臨無法續(xù)租當(dāng)前租賃廠房的風(fēng)險，由于公司租賃的主要廠房所在地（深圳市及鞍山市）的基礎(chǔ)設(shè)施良好且周邊租賃物業(yè)資源豐富，因而廠房替代性強(qiáng)，公司能夠及時找到替代性房產(chǎn)。且由于公司對原始廠房無需進(jìn)行較大規(guī)模的特殊改建，生產(chǎn)設(shè)備拆裝較為方便，因此可較為順利地租賃新的替代廠房并較短時間內(nèi)恢復(fù)正常生產(chǎn)，不會對公司正常生產(chǎn)經(jīng)營造成重大不利影響。

（4）已在蘇州獲得土地使用權(quán)，今后可作為部分產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營場所

公司擬將上述土地作為募投項目所在地，上述建設(shè)工程建成并投入使用后，將成為公司中高功率激光器的生產(chǎn)基地及研發(fā)中心所在地。

（5）控股股東、實(shí)際控制人承諾

公司控股股東、實(shí)際控制人蔣峰已做出承諾：“如發(fā)行人或其附屬公司因物業(yè)法律瑕疵而無法繼續(xù)承租目前使用的承租物業(yè)，導(dǎo)致發(fā)行人或其附屬公司因需要尋找替代房屋而產(chǎn)生搬遷費(fèi)用、新廠房改造費(fèi)用、停產(chǎn)損失等（如有）、被有權(quán)部門罰款、被有關(guān)權(quán)利人追索產(chǎn)生損失，本人愿意承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，并足額補(bǔ)償發(fā)行人及其附屬公司所遭受的一切損失?！?/p>

本案例中，發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營所用場地全部通過租賃取得，其中瑕疵土地、房產(chǎn)占比較高，且公司收入、利潤幾乎全部產(chǎn)生于瑕疵房產(chǎn)。反饋回復(fù)思路主要是通過論述搬遷難度小、成本低；現(xiàn)有租賃關(guān)系穩(wěn)定，周邊替代資源豐富；已獲得土地使用權(quán)，今后可作為部分產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營場所；實(shí)控人承諾等多方面因素，論證租賃房產(chǎn)存在的瑕疵不會對發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營能力造成重大不利影響。

本案例也說明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于IPO土地房產(chǎn)租賃問題的審核趨勢，隨著國家逐步開放土地使用權(quán)尤其是集體土地使用權(quán)以及以充分信息披露為核心的注冊制改革，現(xiàn)有IPO審核允許存在瑕疵土地房產(chǎn)和較高比例的租賃。監(jiān)管部門關(guān)注的重點(diǎn)還是擬發(fā)行人的土地房屋情況對其生產(chǎn)經(jīng)營持續(xù)性所產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響。

三、小結(jié)

從上述案例和規(guī)定可以看出，IPO審核過程中土地房產(chǎn)租賃問題關(guān)注的重點(diǎn)是較高比例的租賃和瑕疵土地房產(chǎn)對擬發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營能力的影響。針對這兩個核心問題，擬發(fā)行人可采取的解決措施主要集中在以下幾個方面：

（一）現(xiàn)有租賃土地房屋實(shí)際情況

對擬發(fā)行人租賃的土地房屋的土地性質(zhì)、權(quán)屬證書、用途、租賃備案情況、可能存在的法律風(fēng)險等基本情況進(jìn)行充分披露。從產(chǎn)能、收入、利潤定量論證對擬發(fā)行人經(jīng)營的影響。

（二）現(xiàn)有租賃關(guān)系的穩(wěn)定性

1.擬發(fā)行人與現(xiàn)有出租方已建立長期、穩(wěn)定的租賃關(guān)系，合同租賃期限長且在租賃期內(nèi)未發(fā)生任何租賃糾紛，報告期內(nèi)亦未出現(xiàn)因出租方或其他原因使房屋提前收回或租賃合同提前終止情形。

2.建議協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣约跋嚓P(guān)主管部門出具租賃土地房屋符合發(fā)展規(guī)劃，近幾年內(nèi)，沒有改變土地用途或拆除的計劃，也沒有列入政府拆遷規(guī)劃或城市更新改造范圍的證明。

（三）未來搬遷的可行性及影響

1.已取得其他土地使用權(quán)，可作為新的生產(chǎn)經(jīng)營場所

擬發(fā)行人取得募投用地權(quán)屬證書或其他經(jīng)營用地權(quán)屬證書用于主要生產(chǎn)場所。從審核政策層面來看，擬申報企業(yè)是否取得募投用地不再作為硬性要求，但需要詳細(xì)披露拿地安排及相關(guān)進(jìn)度；結(jié)合IPO審核案例，如果擬發(fā)行人全部生產(chǎn)用地均為租賃取得，還是在申報前取得募投用地權(quán)屬證書或其他經(jīng)營用地權(quán)屬證書并作為主要的生產(chǎn)經(jīng)營場所為妥，減少因租賃取得的生產(chǎn)經(jīng)營用地對擬發(fā)行人持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生的影響。

若擬發(fā)行人現(xiàn)有租賃用地為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，擬發(fā)行人可考慮取得現(xiàn)有租賃用地的集體土地使用權(quán)。雖然《土地管理法（2004年）》第六十三條明確約定除土地利用總規(guī)劃或破產(chǎn)、兼并等情形，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但《土地管理法（2019年）》對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市作出了重大突破，若能滿足要求，擬發(fā)行人可通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓等法律法規(guī)允許的方式取得現(xiàn)有租賃用地的集體土地使用權(quán)，提高現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營用地的穩(wěn)定性。

2.披露詳細(xì)的搬遷計劃，預(yù)計生產(chǎn)線搬遷難度、搬遷時間、誤工損失等。

（四）兜底承諾

1.建議由實(shí)際控制人承諾將以連帶責(zé)任方式全額補(bǔ)償擬發(fā)行人因出租方無權(quán)處分租賃房產(chǎn)或者租賃房產(chǎn)系非法建筑等原因致使擬發(fā)行人無法繼續(xù)使用租賃房產(chǎn)的產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用、因生產(chǎn)停滯所造成的損失以及其他費(fèi)用。

2.建議由控股股東或?qū)嶋H控制人出具若擬發(fā)行人無法繼續(xù)使用現(xiàn)有租賃房產(chǎn)，可盡快協(xié)調(diào)其他合適的房產(chǎn)土地作為新的生產(chǎn)經(jīng)營用地。

從上述案例分析以及目前注冊制的審核趨勢可以看出，擬發(fā)行人的土地房產(chǎn)雖存在一定程度上的瑕疵，但可通過一系列有針對性的整改和充分信息披露，使土地房屋租賃問題對擬發(fā)行人沒有持續(xù)經(jīng)營的風(fēng)險，不影響其注冊和發(fā)行。