中科院是中國自然科學(xué)領(lǐng)域的高端思想庫和最高智囊團，其專欄文章往往具有極強的先導(dǎo)性，自然會引起巨大關(guān)注。

每五年一個規(guī)劃已經(jīng)成為中國目前社會經(jīng)濟及城市規(guī)劃布局的最頂層設(shè)計，2020年是中國編制“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵時期，它將成為2021-2025年中國未來五年的國家發(fā)展綱要。
2019年年底，國務(wù)院就十四五規(guī)劃的編制還專門召開了專題會議，其重要性顯然是比較靠前的。

中科院院刊在本次十四五規(guī)劃專欄系列文章中，提出了非常多具有前瞻性的觀點，我們認為具有極高的參考價值，對于未來五年中國樓市的投資風(fēng)險具有很高的指導(dǎo)意義。
以下我們對中科院院刊本次提出的“建議觀點”作詳細解讀：
【1】人均GDP突破1萬美金全面開放格局形成3大城市群+5大都市圈+3個中心城市
中科院認為：未來五年中國要從地域上形成全面開放格局，縮小不同區(qū)域之間的經(jīng)濟發(fā)展差距。全球大多數(shù)國家發(fā)展歷程表明，人均GDP達到1萬美元之前，區(qū)域經(jīng)濟差距都會持續(xù)擴大。
此后，跨入經(jīng)濟發(fā)達行列的國家，區(qū)域差距開始縮??；而區(qū)域差距持續(xù)擴大的國家，大多跌入中等收入陷阱。
2019年中國的人均GDP正好突破1萬美金，達到了10261美金/人。
所以未來五年，中國地域發(fā)展重在“均衡化”，要大力扶持中西部來縮小和東部的差距，避免國家發(fā)展跌入“中等收入陷阱”。

未來中國的開放布局要形成三條線：東部沿海+西部延邊+中西部腹地。
東部沿海應(yīng)建成以前沿技術(shù)國際競爭為主要導(dǎo)向的戰(zhàn)略競爭區(qū)，西部沿邊應(yīng)建成以擴大貿(mào)易為主要導(dǎo)向的戰(zhàn)略開放區(qū)，中西部腹地應(yīng)建成以保障國家安全為主要導(dǎo)向的戰(zhàn)略保障區(qū)。

其中東部沿海戰(zhàn)略競爭區(qū)以京津冀、長三角、大灣區(qū)為主要支撐，加大提升國際競爭力的前沿技術(shù)及海洋工程裝備等布局，圍繞上海打造具有全球競爭力的中國經(jīng)濟核心區(qū)。
重點解讀：東部是具有國際競爭力的高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，核心城市是上海。
西部沿邊戰(zhàn)略開放區(qū)以昆明、南寧、烏魯木齊等中心城市為重點，加快國際貿(mào)易和特色輕工業(yè)等布局，強化與東南亞、南亞、中亞等地區(qū)的貿(mào)易。
重點解讀：西部是加工產(chǎn)業(yè)貿(mào)易區(qū)，核心城市是昆明、南寧和烏魯木齊。
中西部腹地戰(zhàn)略保障區(qū)積極布局航空航天、國防工業(yè)、清潔能源、工業(yè)母機、高端基礎(chǔ)材料、食品、健康等，強化制造業(yè)能力，形成完備自主的工業(yè)體系，保障國家戰(zhàn)略安全中發(fā)揮重要作用。
重點解讀：中西部腹地是自主工業(yè)戰(zhàn)略腹地，國家戰(zhàn)略主要布局都在中西部腹地，以成都、重慶、武漢、鄭州、西安為五大核心都市圈。

根據(jù)中科院的建議，未來中國的重點布局是：3大核心城市群+5大都市圈+3個核心城市。
東部重點發(fā)展具有國際競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以京津冀、長三角、大灣區(qū)等3大核心城市群為支撐點，核心城市是上海。
中西部腹地主要布局國家自主研發(fā)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，以5大國家中心城市都市圈為核心，逐漸形成“成都都市圈”、“重慶都市圈”，“西安都市圈”、“武漢都市圈”、“鄭州都市圈”。

西部延邊地區(qū)主要是布局加工制造產(chǎn)業(yè)，形成國際貿(mào)易區(qū)，重點發(fā)展3個核心城市：南寧、烏魯木齊和昆明。
昆明是針對南亞，南寧是對標東南亞（東盟），烏魯木齊是中亞的重要橋頭堡。

【2】優(yōu)先發(fā)展三大世界級城市群培育四大全球中心城市
中科院院刊針對三大核心城市群的管理也出了詳細建議：
京津冀城市群：建議北京重點增強首都核心功能，形成和天津、河北的差異化發(fā)展。
建議在首都功能核心區(qū)(東西城)基礎(chǔ)上，劃定首都功能核心保障區(qū)(四環(huán)路以內(nèi))，提升居住品質(zhì)與人才門檻，提高金融、文化、科技等高端人才和產(chǎn)業(yè)的吸納能力。

建議以北京、天津、張家口、承德、保定和廊坊等城市為核心，通過行政區(qū)劃調(diào)整、稅收分成等政策，以快速軌道交通為手段加快建設(shè)首都經(jīng)濟圈。

建議謀劃確立X安新區(qū)副省級的行政建制，優(yōu)化其內(nèi)部行政區(qū)劃設(shè)置。
全面放開冀南地區(qū)城市戶籍政策。建議以京津冀協(xié)同發(fā)展為核心區(qū)，整合遼東半島和山東半島，打造全球最大的灣區(qū)。
長三角城市群：著力解決城市“大、全、散”,產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化突出的問題,促進城市群功能分工體系重構(gòu)。
強化上海、南京、杭州、合肥大都市圈建設(shè)，通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動人口、交通基礎(chǔ)設(shè)施和公共資源分配向郊區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)傾斜，推動中心城市高質(zhì)量發(fā)展和人口功能疏解。
全面取消農(nóng)村戶口，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。
珠三角城市群：將廣州和深圳建設(shè)成為全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)中的樞紐性節(jié)點城市，形成“廣深珠”核心發(fā)展片區(qū)。
加快建設(shè)粵港澳人才合作示范區(qū)，推進人才跨地區(qū)、跨行業(yè)和跨體制流動。放寬國際和國內(nèi)頂尖院校與科研機構(gòu)高端人才在珠三角城市群創(chuàng)業(yè)、置業(yè)的限制。
在珠海、肇慶、江門、惠州等地積極打造高品質(zhì)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)和養(yǎng)老小鎮(zhèn)，以應(yīng)對香港、澳門、廣州、深圳、東莞、佛山等特大城市的老齡化。
積極培育“北上廣深”等四大全球中心城市：優(yōu)化整合北京、廣州行政區(qū)劃設(shè)置，適度擴大上海、深圳等全球中心城市的行政管轄范圍。
【3】國家中心城市“擴區(qū)” 增設(shè)四大“直轄市”省會城市繼續(xù)“撤縣設(shè)區(qū)”河北、山西兩省“小縣合并”
在行政區(qū)劃調(diào)整上，中科院院刊也提出了建議：
做大做強國家級中心城市：積極支持成都、武漢、鄭州、西安、南京等城市擴大行政管轄范圍，賦予國家中心城市更多的事權(quán)和財權(quán)。

以國家中心城市為載體構(gòu)建大都市圈，培育城市群發(fā)展極核，推動國家級城市群發(fā)展壯大。
支持國家戰(zhàn)略區(qū)的省會城市、經(jīng)濟實力強市等區(qū)域性中心城市撤縣設(shè)區(qū)與管理幅度調(diào)整。
穩(wěn)步發(fā)展地區(qū)性中心城市。以城區(qū)人口50萬以上的地級市為重點，有序推進地區(qū)性中心城市市轄區(qū)擴容和優(yōu)化重組，繼續(xù)加大力度解決一些地級市的“一市一區(qū)”、市轄區(qū)面積過小的問題。
適時、穩(wěn)妥在中西部地區(qū)增設(shè)地級市，促進中部地區(qū)發(fā)揮優(yōu)勢加快崛起、西部大開發(fā)新格局加快形成。
推進小縣合并，針對山西省、河北省等省份存在縣級行政區(qū)數(shù)量多、規(guī)模小的問題，有序推進小縣撤并。對人口規(guī)模低于15萬人、面積小于500平方公里的小縣進行合并。
設(shè)立直轄市，支持深圳、青島、大連、喀什升格為直轄市，充分發(fā)揮優(yōu)勢地區(qū)增長極、穩(wěn)疆固邊、帶動區(qū)域發(fā)展的作用。
總體上看，中科院本次提出“十四五規(guī)劃”的空間局部建議，內(nèi)容廣泛，信息量極大，原則主要就是兩條：全局開放均衡發(fā)展+做大區(qū)域中心城市。
針對中科院的建議，未來樓市的投資機會在哪里？我們提出未來五年發(fā)展的以下判斷：
第一，北京四環(huán)內(nèi)極有可能會成為全中國房價最高的片區(qū)。X安新區(qū)變成X安市的可能性存在，廊坊大廠縣極有可能會被合并，京津冀地區(qū)行政區(qū)劃可能會有較大變動。
第二，國家中心城市的“都市圈”時代到來，環(huán)國家中心城市的周邊城市會有發(fā)展機會，國家中心城市會出現(xiàn)大量的“同城化”發(fā)展規(guī)劃，會給周邊城市帶來城市軌道、人口及產(chǎn)業(yè)的輻射帶動。
第三，南寧、烏魯木齊及昆明等三個延邊核心城市中，隨著東南亞的“全面開放”，南寧和昆明的機遇比較大，尤其是南寧。
第四，深圳未來五年“升級”的可能性大，青島、大連、喀什等三個城市升級的可能性小，深圳機會不降反升。
總體上看，在未來五年的“十四五”規(guī)劃期間，東部沿海的機會主要集中三大核心城市群，中西部的機會主要是國家中心城市及都市圈，西部主要是延邊核心城市。